樓市轉(zhuǎn)向 自住需求支格戰(zhàn)羊城從價(jià)撐 成交分化價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)結(jié)構(gòu)
發(fā)布時(shí)間：2026-10-16 18:48:15 來(lái)源：kiss電子煙購(gòu)買(mǎi) 6677599 作者：娛樂(lè)
2026年國(guó)慶黃金周，羊城國(guó)內(nèi)文旅市場(chǎng)熱度高漲，樓市市民集中出遊分流線下看房客流，從價(jià)成交給樓市假期營(yíng)銷(xiāo)帶來(lái)不小壓力。格戰(zhàn)記者兵分多路走訪廣州多個(gè)在售樓盤(pán)看到，轉(zhuǎn)向自住支撐今年廣州房企摒棄過(guò)去靠大幅降價(jià)、價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)結(jié)構(gòu)噱頭活動(dòng)衝業(yè)績(jī)的需求做法，轉(zhuǎn)向務(wù)實(shí)營(yíng)銷(xiāo)，分化主打?qū)嵕俺尸F(xiàn)、羊城配套兌現(xiàn)、樓市交付口碑，從價(jià)成交對(duì)接真實(shí)自住置換需求。格戰(zhàn)市場(chǎng)沒(méi)有出現(xiàn)普漲普跌，轉(zhuǎn)向自住支撐核心板塊樓盤(pán)關(guān)注度較高，價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)結(jié)構(gòu)外圍板塊平穩(wěn)走量，需求成交結(jié)構(gòu)性分化成為黃金周市場(chǎng)的鮮明特征。
國(guó)慶前夕，廣州全市約10個(gè)全新首開(kāi)項(xiàng)目合計(jì)推出近850套新房，疊加另外30多個(gè)推新、加推的主力項(xiàng)目，整體推貨節(jié)奏理性克製。保利、越秀、中海、珠實(shí)、華潤(rùn)、城投等房企成為市場(chǎng)主力，多個(gè)樓盤(pán)在客流被出遊分流的情況下保持穩(wěn)定成交；力誠(chéng)等本土企業(yè)則憑借“小而美”項(xiàng)目穩(wěn)紮穩(wěn)打，滿足剛需群體住房需求。
從推銷(xiāo)未來(lái)預(yù)期到展示現(xiàn)實(shí)品質(zhì)
國(guó)慶假期曆來(lái)是樓市營(yíng)銷(xiāo)窗口期，但市民大規(guī)模外出，直接減少了本地看房客群。麵對(duì)這一情況，廣州眾多房企把重心放在實(shí)景體驗(yàn)、配套落地、交付保障上，用產(chǎn)品本身對(duì)接剛需和置換買(mǎi)家。
從實(shí)地探盤(pán)來(lái)看，今年廣州新房供貨保持克製，沒(méi)有大規(guī)模集中開(kāi)盤(pán)。核心城區(qū)改善項(xiàng)目重點(diǎn)打磨實(shí)景體驗(yàn)，突出配套落地與品質(zhì)升級(jí)；外圍剛需樓盤(pán)保持穩(wěn)健定價(jià)，拒絕盲目跟風(fēng)降價(jià)，市場(chǎng)氛圍更趨理性。不少樓盤(pán)策劃現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)聚攏人氣，留住到訪客戶。
在海珠中海大境項(xiàng)目，午後到黃昏接連上演英歌舞，夜晚中央園林上空上演打鐵花表演，熱鬧的現(xiàn)場(chǎng)吸引不少市民前來(lái)看房。“現(xiàn)在過(guò)來(lái)看房的客戶，不光關(guān)心房子是不是實(shí)景現(xiàn)房，還會(huì)反複打聽(tīng)周邊配套、物業(yè)和交付口碑，需求升級(jí)倒逼我們把產(chǎn)品和服務(wù)做紮實(shí)。”項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)工作人員告訴記者。
國(guó)慶假期，廣州各大板塊優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)集中迎客。天河聚集保利玥璽灣、保利天曜、越秀閱璟臺(tái)等10餘個(gè)項(xiàng)目；海珠保利、越秀、中海多家房企樓盤(pán)同臺(tái)；荔灣借萬(wàn)象城開(kāi)業(yè)熱度促保利珠江天悅、誠(chéng)匯新都·榕誠(chéng)灣等近10個(gè)樓盤(pán)集中亮相；黃埔、番禺、白雲(yún)多個(gè)項(xiàng)目持續(xù)推新、加推；南沙、增城、花都的核心板塊也由國(guó)企、港企開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目支撐市場(chǎng)。
“市民出遊對(duì)到訪量的影響很實(shí)在，我們節(jié)前就做了預(yù)判，重點(diǎn)瞄準(zhǔn)剛需和改善置換客戶。”國(guó)慶假期前3天，保利、越秀、珠實(shí)等多個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售人員向記者表達(dá)了類(lèi)似觀點(diǎn)，今年“金九銀十”比拚的不是花哨宣傳，產(chǎn)品質(zhì)量才是關(guān)鍵。
告別“沙盤(pán)賣(mài)房、圖紙賣(mài)房”、拿實(shí)景說(shuō)話，成為今年國(guó)慶假期廣州樓市的突出特點(diǎn)。不少項(xiàng)目開(kāi)放實(shí)體示範(fàn)區(qū)、實(shí)景園林，把看得見(jiàn)、摸得著的社區(qū)場(chǎng)景擺在購(gòu)房者麵前，降低置業(yè)顧慮。記者注意到，品牌、配套成熟的項(xiàng)目，客戶轉(zhuǎn)化相對(duì)平穩(wěn)。
中海大境是海珠改善市場(chǎng)的熱門(mén)項(xiàng)目，熱度從中秋延續(xù)到國(guó)慶假期。項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹：“10月1日當(dāng)天到訪超300人，單日銷(xiāo)售額約8000萬(wàn)元，之前中秋假期3天銷(xiāo)售額已經(jīng)突破2.3億元，整個(gè)9月成交持續(xù)高位。”同在海珠的保利海韻項(xiàng)目，黃金周前4天開(kāi)放實(shí)體示範(fàn)區(qū)，用真實(shí)園林、實(shí)體戶型替代效果圖，對(duì)接老城區(qū)置換家庭，假期前4天成交80餘套。
白鵝潭板塊借萬(wàn)象城開(kāi)業(yè)流量關(guān)注度上升，保利怡璟灣兩天賣(mài)出18套；誠(chéng)匯新都?榕誠(chéng)灣假期前期每日到訪客戶40至50批次，日均穩(wěn)定成交2套，守住剛需盤(pán)的基本盤(pán)。
南部市場(chǎng)，越秀萬(wàn)博和臻依托萬(wàn)博成熟的產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、交通配套，在國(guó)慶假期提前完成全年業(yè)績(jī)，累計(jì)銷(xiāo)售額突破32億元，成為廣州南部樓市改善市場(chǎng)的現(xiàn)象級(jí)大盤(pán)，證明成熟板塊優(yōu)質(zhì)房源擁有經(jīng)受短期波動(dòng)的韌性。
記者走訪發(fā)現(xiàn)，今年廣州受關(guān)注樓盤(pán)都顯示了清晰的邏輯：不再炒作概念和遠(yuǎn)期規(guī)劃，而是比拚實(shí)景產(chǎn)品、落地配套和房企交付信用。從珠江新城、金融城、白鵝潭、萬(wàn)博到海珠新中軸，賣(mài)得好的項(xiàng)目，共性均是實(shí)景可看、交付可控、配套成熟。房企營(yíng)銷(xiāo)從推銷(xiāo)未來(lái)預(yù)期轉(zhuǎn)向展示現(xiàn)實(shí)品質(zhì)，從價(jià)格戰(zhàn)轉(zhuǎn)向價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)。
自住需求築牢樓市底盤(pán)
綜合黃金周盤(pán)麵，結(jié)構(gòu)性分化已經(jīng)成為廣州樓市常態(tài)，這是行業(yè)回歸高質(zhì)量發(fā)展的信號(hào)。中原地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“市場(chǎng)徹底告別普漲行情，進(jìn)入優(yōu)者更優(yōu)的精細(xì)化競(jìng)爭(zhēng)階段。”
記者探盤(pán)發(fā)現(xiàn)，板塊之間差距持續(xù)顯現(xiàn)：珠江新城、金融城、白鵝潭、萬(wàn)博、海珠新中軸等成熟片區(qū)產(chǎn)業(yè)、人口、配套相對(duì)齊備，置換和自住需求較為集中；增城、花都等近郊板塊以承接首置剛需為主，客戶決策謹(jǐn)慎，受出遊分流影響更大，以平穩(wěn)走量為主。
房企格局同樣分明，保利、越秀、中海、珠實(shí)等央國(guó)企項(xiàng)目契合購(gòu)房者重視交付、追求穩(wěn)妥的心理，成為市場(chǎng)穩(wěn)定力量；中小房企和外圍項(xiàng)目更多依靠性價(jià)比走量，行業(yè)資源進(jìn)一步向頭部集中。
需求端方麵，自住、置換需求主導(dǎo)市場(chǎng)，90至144平方米剛改戶型成為成交主力，買(mǎi)家以本地置換、剛需首置為主，居住屬性凸顯。疊加居民購(gòu)房貸款貼息等政策落地，真實(shí)居住需求持續(xù)釋放。需要提醒的是，住房關(guān)係民生，購(gòu)房者應(yīng)結(jié)合自身實(shí)際需求和支付能力理性決策，不宜受個(gè)別項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏影響。
分析人士認(rèn)為：國(guó)慶黃金周，廣州房企回歸產(chǎn)品本源，用務(wù)實(shí)營(yíng)銷(xiāo)保持市場(chǎng)平穩(wěn)。隨著政策紅利持續(xù)釋放、城市配套持續(xù)完善，廣州樓市將繼續(xù)回歸居住屬性，保持平穩(wěn)健康發(fā)展。
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